Kira ödemek "boşa para vermek", ev satın almak ise "yatırım" sayılır — bu iki kalıp yargı, aslında hiçbir hesaba dayanmadan tekrarlanır. Oysa kira versus ev alımı karşılaştırması, tek bir doğru cevabı olan bir ahlaki tercih değil; girdileri şehirden şehre, hatta mahalleden mahalleye değişen bir matematik problemidir. Aynı bütçeyle İstanbul'un bir semtinde kiracı kalmak mantıklıyken, Eskişehir'in bir semtinde satın almak üç yılda kârlı hale gelebilir. Aşağıda bu kararı duyguya bırakmadan, kendi verilerinizle hesaplayabileceğiniz bir çerçeve bulacaksınız.
Hesaba girmeden önce hızlı bir ön filtre kullanın: kira çarpanı. Formül basit — evin satış fiyatını, aynı evin yıllık kirasına bölün.
Örnek: 3.000.000 TL'lik bir daire, 15.000 TL/ay kiraya veriliyorsa yıllık kira 180.000 TL, çarpan 3.000.000 / 180.000 = 16,7. Bu, evin kendi kirasıyla kendini yaklaşık 17 yılda amorti ettiğini gösterir.
Bu ölçüt tek başına yeterli değil, çünkü kredi faizini, vergileri ve paranızın alternatif getirisini içermiyor. Ama hangi tarafa ağırlık vereceğinizi gösteren iyi bir başlangıç noktasıdır.
Karşılaştırmadaki en yaygın hata, "kira" ile "kredi taksiti"ni doğrudan yan yana koymaktır. İkisi aynı şeyi ölçmez. Sahiplik tarafında taksitin dışında kalıcı gider kalemleri vardır; kiracı tarafında ise elinizde duran sermayenin getirisi vardır.
Aşağıdaki tablo temsili bir örnektir; kendi şehrinizin fiyatlarıyla yeniden doldurmanız gerekir. Varsayımlar: 3.000.000 TL konut, %30 peşinat (900.000 TL), 2.100.000 TL kredi, başlangıç kirası 15.000 TL.
| Kalem | Kiracı senaryosu | Ev sahibi senaryosu |
|---|---|---|
| Aylık nakit çıkışı (1. yıl) | 15.000 TL kira | Taksit + vergi + aidat farkı + bakım payı |
| Peşinat / başlangıç sermayesi | 900.000 TL yatırımda kalır | 900.000 TL eve bağlanır |
| Tek seferlik giderler | Depozito (geri alınır) | Harç, tahsis, taşınma, tadilat |
| Yıllık artış riski | Kira artışı | Sabit taksitte artış yok, vergi ve aidat artar |
| 5. yıl sonundaki varlık | Yatırım hesabı bakiyesi | Konut değeri − kalan kredi anaparası |
Karşılaştırmayı adil yapmanın yolu şudur: her ay iki senaryonun nakit çıkışı arasındaki farkı, daha az ödeyen tarafın yatırım hesabına ekleyin. Beşinci yılın sonunda iki tarafın net varlığını kıyaslayın. Kararın kırılma noktasına başabaş süresi denir; alım tarafındaki tek seferlik giderler, ancak yeterince uzun kalırsanız telafi edilir. Pratikte 5 yıldan kısa kalış planı, satın almayı çoğu senaryoda dezavantajlı kılar.
Matematik satın almayı işaret etse bile, mali zeminin sağlam olması gerekir. Ev almak bir nakit akışı taahhüdüdür ve dayanıksız bir bütçeyi kırılgan hale getirir.